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潘旭东财经说:连发三道金牌,房价会不会降?什么时候适合买房?

2021-4-24 20:55

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短评:房价会不会降?从经济学角度来说,至少不能大降,这会影响到整个金融系统的稳定,这个就说来话长了。从现实需求上来看,近期可能是维持,中期是适当下降或缓慢适当下降,长期,肯定会达到一个平衡点。未来,建房成本会下降,市场需求也会下降,但不排除房屋功能性提高,从而提高部分类型房屋的价格。好比电子产品一样,零件成本降低了,但企业又推出新的卖点,新的产品的价格还是很高。最终,市场平均的价格将维持在一定的平衡点左右。

近年来,房价高、工资低,房价涨幅远超工资涨幅已成为不争的事实。在此背景下,各地多次强调“房子是用来住的,不是用来炒的”,并且通过多种金融政策,从供需两端发力,调控楼市。

 

现状如何?

炒房,已经有很多投机者被套在里面了,一个明显的副作用就是这些投机者所购房屋拖欠的物业费越来越多,房子是有价无市,卖不出去,又没有人住,投资人自然不愿意出物业费。但是房价挡不住刚需,这一块是周瑜打黄盖。

一个题外新闻:有个男子醉驾被警察抓到,他哭得梨花带雨,说要养家,经济压力大,付不起代驾费。——但你却付得起车费、油费、停车费???都这么穷了还有车开,最少也要十几万吧。

上面这个例子说明什么?刚需也分硬刚需和软刚需,还可以退而求其次,只是很多人把内心的欲望当成了刚需而已,要不然,也不会出现卖肾买苹果手机的案例了。

房价能不能降下来,一看成本,二看政策,三看资金流。(中短期)

从房价的构成成本来看,取决于建造它的全部成本及市场需求。成本包括土地成本、材料成本、人力成本和单位时长成本等。

从政策上,住房不炒是否必然导致房价下降呢?只能说它限制了房价的快速上涨,但并不能改变刚需中的供需关系,短期还可能会有反向波动。

房价主动性下降的条件是需求下降。目前,只是炒房需求下降,它对房价的影响究竟有多大,还无法量化。

其次是土地成本,这个影响因素有很多。原则上,需求下降,房价下降,地价会相应下浮。现实似乎有点不一样。

土地不是一般商品,是土地财政中的特殊“金矿”。城市大宗土地通常由国有房地产企业竞拍到手,然后让私企入资开发。为什么是入资而不是买卖呢?如果是土地转让,就牵涉到土地流转和增值,需要缴纳土地流转相关的增值税,但只要是入股,就不存在流转的问题。所以,房地产行业是国企拿地,相当于把土地从政府的左手放到右手,私企出钱开发,国企旱涝保收,私企承担市场风险。所以,地价是否能降下来,这个要根据ZF实际需要。

值得一提的是,一方面,中央及各地的调控不断加码,土地供应在发力,给楼市泼水“降温”。另一方面,土地市场火爆,房企拿地热情“高涨”。

截至3月31日,北京、上海、广州、杭州、成都等50城卖地7020.99亿元,同比增长26%,刷新历史纪录。其中,上海卖地超900亿元,收入最多;杭州紧随其后,卖地超700亿元;广州卖地超300亿元,排名第三。

 

传言按照住宅用地分类调控文件要求,22个重点城市实现“两集中”,2021年发布住宅用地公告不能超过三次。

“一年三次”的核心是什么?

(一)集中发布出让公告。原则上发布出让公告全年不得超过3次,时间间隔和地块数量要相对均衡。首次公告时,应公布本年度公告的发布时序安排。

(二)集中组织出让活动。同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的,应当确定共同的挂牌起止日期;以拍卖方式交易的,应当连续集中完成拍卖活动。

事实上,这个消息已经不仅仅只是“传言”,已经有部分城市有了实际动作。比如青岛、天津、深圳等。

一年卖3次地的消息逐渐开始影响土地市场。3月,各地土地市场供应减少,预计4月份可能井喷,但土地价格依然处于高位。然而,土地价格居高不下带动房价上涨,房价上涨反过来又刺激土地价格的提升。

还有一个金融因素也要考虑到,就是中国经济恢复常态化,但外部特别是美国经济复苏还落后中国三个季度,他们还不得不实行货币宽松政策。说得简单点,就是我们印的钱少,他们印的钱多,这必然导致人民币升值,由此带来国际热钱涌入中国,又造成国内流动资金大幅增加,(这部分钱是可以随时撤走的,也是美国割世界韭菜的一个套路,这里就不解释了,说来话长。)部分资金会流入到楼市,房价也就被推高了,房地产泡沫越大,刺破的后果就更严重,甚至造成金融危机,所以,国家现在是坚决打压炒房,主动控制房价上涨,就是不想让房地产市场被动崩盘。

另一个方面,政策调控,不会立刻反映到房价上,这里有个传导滞后的问题。

所以说短期内,房价大涨不允许,房价下跌也很难。

 

第三是建筑材料成本。这个取决于新材料的运用率。这些年来,建筑材料的更新还是明显的,但考虑到对建筑环保要求的提升,这部分成本可能还会有所上升。

最后是单位成本,即新建筑模式、新方法的运用率、人工成本等综合成本情况。只有成本有较大或逐渐降低加上总需求并没有放大,或在减少或有所维持,房价下降就是一个确定的事。

人工成本就不讨论了,肯定是越来越贵的。这部分成本的降低要看建筑设备的利用率了。

新技术、新模式在建房中的探索我们已经见到了,比如模块化建设,提前设计,各配套模块在工厂生产好,拉到工地上直接组装,这样的建房速度很快。又比如3D打印住房等,一些大企业也已经做过试验了。

然而目前,一部分新技术降低成本,另一部分新技术可能会增加成本,建筑模式也还处在探索阶段,房价还很难从这方面真正降低成本。这需要时间及技术的推广。

 

还有一个一次性成本的问题,地段/区域对房价的附加因素不会改变,但受整体需求影响,这个要看大的范围和地域情况。(地段综合价值坚挺,区域房价就会坚挺。这一块还是值得投资的。)这里的区域还包括人口流动因素,人口净流入地区,房价会上涨,人口净流出的四五六线城市房价会下降。都市圈内的房价会上涨,而都市圈外围城市可能要受到伤害。

因此,对于购房者,硬刚需,又能消费得起,可以随时购房。软刚需可以再等等,多少会降些的。对地段要求高的,早买早好。

来自: 昨日财经夜读